O situație mai puțin cunoscută în domeniul imobiliar este aceea în care o persoană deține o casă, dar nu și terenul pe care aceasta este construită.
Legislația din România permite separarea proprietății asupra construcției de cea asupra terenului, printr-un drept numit superficie.
Acest drept este reglementat de Codul civil și îi permite unei persoane să dețină o construcție pe terenul altei persoane, beneficiind totodată de dreptul de a folosi suprafața necesară pentru existența și exploatarea acesteia.
Există însă reguli clare privind constituirea, durata și încetarea superficiei, iar expirarea dreptului poate avea consecințe importante pentru proprietarul casei.
Ce înseamnă dreptul de superficie
Dreptul de superficie este un drept real imobiliar prin care o persoană, numită superficiar, poate deține o construcție ridicată pe terenul altei persoane. Acesta îi oferă și dreptul de folosință asupra terenului pe care se află clădirea, precum și asupra suprafeței necesare exploatării acesteia.
Practic, proprietarul terenului și proprietarul casei pot fi persoane diferite. Primul își păstrează dreptul de proprietate asupra parcelei, în timp ce superficiarul deține construcția și folosește terenul în condițiile stabilite prin actul juridic și de lege.
Superficia poate fi constituită gratuit sau contra cost. Dacă proprietarul terenului solicită o plată, valoarea și modalitatea de achitare se stabilesc prin acordul părților. În lipsa unei înțelegeri privind cuantumul prestației, aceasta se raportează la chiria de piață, ținând cont de caracteristicile terenului, destinația construcției și zona în care se află, conform știrileprotv.ro.
Cum poți deține o casă construită pe terenul altei persoane
O astfel de situație poate apărea atunci când proprietarul unui teren îi permite unei alte persoane să construiască o locuință și îi constituie un drept de superficie. În acest caz, persoana care ridică imobilul poate deveni proprietarul construcției, fără să dobândească și terenul.
Separarea celor două drepturi poate apărea și în alte situații recunoscute de lege, inclusiv atunci când proprietarul terenului transmite construcția unei alte persoane și renunță la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea acesteia.
Este important de precizat că simplul fapt că cineva plătește construirea unei case pe terenul altei persoane nu îi garantează automat proprietatea asupra imobilului. Drepturile trebuie stabilite printr-un act juridic sau printr-un alt mod de dobândire prevăzut de lege.
Care este diferența dintre superficie și proprietatea asupra terenului
Principala diferență este că proprietarul terenului și proprietarul construcției nu sunt neapărat aceeași persoană.
Proprietarul parcelei își păstrează dreptul asupra terenului, însă trebuie să respecte dreptul de superficie constituit în favoarea altei persoane. Dacă terenul este vândut, existența unui drept de superficie înscris în cartea funciară trebuie avută în vedere de noul proprietar, potrivit regulilor legale.
La rândul său, superficiarul poate vinde sau ipoteca dreptul său, în condițiile legii. Nu poate însă să înstrăineze terenul, deoarece acesta nu îi aparține.
Codul civil prevede că, atât timp cât construcția există, dreptul de folosință asupra terenului poate fi transmis sau ipotecat numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției.
Cum se constituie dreptul de superficie
Dreptul de superficie poate fi constituit printr-un act juridic, inclusiv printr-o convenție între proprietarul terenului și persoana care urmează să dețină construcția. De asemenea, poate fi dobândit prin testament sau prin uzucapiune, în condițiile prevăzute de lege.
Atunci când este constituit prin convenție și urmează să fie înscris în cartea funciară, actul trebuie încheiat în formă autentică, potrivit Codului civil.
Documentele trebuie să stabilească în mod clar suprafața de teren asupra căreia se exercită dreptul, construcția vizată, durata superficiei, eventualele plăți și condițiile în care aceasta poate înceta.
Cât timp este valabil dreptul de superficie
Potrivit articolului 694 din Codul civil, dreptul de superficie poate fi constituit pentru o perioadă de cel mult 99 de ani. La expirarea termenului, acesta poate fi reînnoit.
Dreptul poate înceta prin expirarea perioadei pentru care a fost constituit, prin reunirea terenului și a construcției în patrimoniul aceleiași persoane sau în alte situații prevăzute de lege. Distrugerea construcției poate duce, de asemenea, la încetarea superficiei dacă părțile au prevăzut expres acest lucru.
Ce se întâmplă cu locuința la expirarea dreptului
Una dintre cele mai importante prevederi îi privește pe cei care dețin o casă prin drept de superficie. Dacă termenul expiră și părțile nu au stabilit o altă soluție, proprietarul terenului dobândește și proprietatea asupra construcției, prin accesiune.
În această situație, proprietarul terenului trebuie să îi plătească fostului superficiar valoarea de circulație a clădirii, calculată la data expirării dreptului.
Codul civil prevede și o situație specială: dacă, la momentul constituirii superficiei, construcția nu exista, iar ulterior valoarea acesteia ajunge să fie egală sau mai mare decât valoarea terenului, proprietarul terenului îi poate cere superficiarului să cumpere parcela la valoarea pe care ar fi avut-o în lipsa construcției.
Dacă superficiarul refuză, acesta trebuie să desființeze construcția pe cheltuiala sa și să readucă terenul la starea inițială.
Prin urmare, dreptul de superficie permite unei persoane să fie proprietarul unei case fără să dețină și terenul pe care aceasta este construită. Totuși, durata dreptului și consecințele încetării sale trebuie analizate cu atenție înainte de încheierea unui act sau de realizarea unei investiții imobiliare.
Regulile actualului Cod civil se aplică drepturilor constituite după intrarea sa în vigoare, la 1 octombrie 2011. Pentru situațiile mai vechi trebuie avute în vedere și dispozițiile tranzitorii.
Poți avea casă pe terenul altcuiva! Ce este dreptul de superficie și ce riști când expiră
