Construcție ridicată fără acte pe terenul părinților sau al socrilor. Cine este proprietar și în ce condiții pot dobândi proprietatea cei care au construit

Situația este frecventă în practică: o persoană edifică o construcție pe terenul părinților ori al socrilor săi, cu îngăduința acestora, dar fără niciun act juridic — fără autorizație de construire și fără un drept de superficie constituit la notar.

Lucrarea se realizează din resursele constructorului, adeseori printr-un credit pe numele său.

Când raporturile de familie se deteriorează, se pune întrebarea: cui aparține construcția și ce poate pretinde cel care i-a suportat costul?

De la început trebuie spus că proprietarii terenului nu au nicio obligație legală de a transmite dreptul de proprietate celor care au construit; „a le face acte” este o facultate, nu o îndatorire.

Dreptul civil pornește de la premisa că tot ce se incorporează durabil solului aparține proprietarului terenului, care dobândește proprietatea lucrării prin efectul legii, de la data edificării.

Proveniența materialelor și identitatea celui care a finanțat și a executat lucrarea nu schimbă atribuirea dreptului real.

Constructorului îi revine, corelativ, doar un drept de creanță împotriva proprietarului terenului, având ca obiect despăgubirea. Regula nu este însă absolută: prezumția de accesiune este relativă și poate fi înlăturată.

Dacă se dovedește că proprietarul terenului a consimțit la edificarea unei construcții destinate să aparțină celui care o ridică, accesiunea nu se mai produce: constructorul devine proprietar al construcției și dobândește un drept de superficie asupra terenului aferent, pe toată durata existenței acesteia.

În raporturile de familie o asemenea convenție îmbracă rareori forma scrisă. Jurisprudența admite dovedirea ei prin martori și prezumții simple, reținând imposibilitatea morală de a preconstitui un înscris între rude ori afini.

Conduita părinților care au cunoscut lucrarea și nu s-au opus, coroborată cu implicarea constructorilor în finanțarea, planificarea și supravegherea lucrărilor, poate stabili existența acordului — inclusiv a unuia tacit, de la momentul edificării.

Lipsa înscrisului doveditor nu echivalează cu inexistența convenției; instanța poate valida pe cale judecătorească o convenție preexistentă privind dreptul de superficie atunci când una dintre părți refuză perfectarea actului ori a decedat.

Când cei care au construit sunt soți, proprietatea construcției și dreptul de superficie se dobândesc în devălmășie, contribuția fiecăruia urmând a fi stabilită la partaj.

Dacă nu se reține nicio convenție și rămâne doar dreptul de creanță, și acesta este bun comun, supus împărțelii în aceleași condiții.

Când construcția a fost ridicată fără autorizație, nici proprietarilor terenului nu le este recunoscut un drept de proprietate asupra ei, apt de transmitere.

Primul pas este intrarea în legalitate — obținerea certificatului de atestare a edificării, dacă normele de urbanism au fost respectate —, urmată de actul notarial de transmitere. Fără această etapă, orice discuție despre „acte pe casă” rămâne fără obiect.

Dacă nu se dovedește nicio convenție, întinderea despăgubirii depinde de buna sau reaua-credință a constructorului.

În relațiile de familie, instanțele îi consideră aproape invariabil de bună-credință, dat fiind acordul expres sau tacit al părinților.

În acest caz proprietarul terenului datorează, la alegerea sa, fie contravaloarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus terenului — de regulă, mai mare. Până la plata efectivă, constructorul poate reține imobilul.

Promisiunea verbală că terenul „va rămâne” celor care au construit, neîncheiată în formă autentică, nu transmite proprietatea, dar susține buna-credința și criteriul de despăgubire mai favorabil.

Expresia „a face acte” este imprecisă. Juridic, transmiterea proprietății se face printr-o operațiune determinată: vânzarea sau donația — acte între vii — ori testamentul, care produce efecte la decesul proprietarului.

Ideea că vânzarea ar fi „de neatacat”, spre deosebire de donație, este greșită: niciun act juridic nu este la adăpost de o contestație.

Trebuie distins între nulitate — pentru cauze existente la încheierea actului — și rezoluțiune ori reziliere — pentru neexecutare ulterioară. Accesul liber la justiție nu se confundă însă cu șansele de reușită.

Acțiunea în despăgubire se prescrie, ca regulă, în trei ani. Contează, ca probe, autorizația și documentația tehnică — cu indicarea persoanei pe numele căreia au fost emise —, contractele de execuție, facturile de materiale, extrasele de cont, contractul de credit, dovezile plăților către executanți, fotografiile datate, corespondența privind planificarea lucrărilor și declarațiile martorilor.

Valoarea construcției și sporul de valoare se stabilesc prin expertiză tehnică. Acțiunea se îndreaptă împotriva proprietarilor terenului și, în caz de deces, a moștenitorilor acestora.

Litigiul se evită printr-un act încheiat înainte de începerea lucrărilor: transmiterea prin act autentic a unei cote-părți din teren ori constituirea la notar a unui drept de superficie, opozabil tuturor. În toate cazurile, lucrarea ar trebui precedată de obținerea autorizației de construire.

În lipsa unei convenții dovedite, construcția aparține proprietarului terenului, iar cel care a ridicat-o are numai un drept de creanță — de regulă la nivelul sporului de valoare adus terenului —, garantat prin dreptul de a reține imobilul până la plată.

Când se dovedește o convenție, inclusiv una tacită, dedusă din conduita unei familii care a asistat la ridicarea construcției fără să se opună, cei care au construit pot fi recunoscuți proprietari ai construcției și titulari ai unui drept de superficie. În ambele ipoteze, rezultatul depinde de probe și de respectarea termenelor.

Av. Dr. Cristina Lețu, Cabinet de Avocat  – https://www.cristinaletu.ro/

Construcție ridicată fără acte pe terenul părinților sau al socrilor. Cine este proprietar și în ce condiții pot dobândi proprietatea cei care au construit