Descoperirea, ulterior perfectării actului de vânzare, a unor deficiențe grave ale imobilului — infiltrații, fisuri cu semnificație structurală, instalații electrice sau sanitare neconforme, igrasie generată de o hidroizolație necorespunzătoare — constituie una dintre cele mai frecvente surse de litigiu în materie imobiliară.
Împrejurarea că asemenea probleme nu erau perceptibile la data încheierii contractului, coroborată cu poziția de negare adoptată de regulă de vânzător, plasează cumpărătorul într-o situație pe care dreptul civil o acoperă, de fapt, printr-un mecanism de protecție consacrat.
Instituția juridică incidentă este garanția pentru vicii ascunse, o obligație legală care însoțește, în mod automat, orice contract de vânzare, indiferent dacă părțile au avut sau nu reprezentarea ei la momentul semnării.
În temeiul acestei garanții, vânzătorul răspunde față de cumpărător pentru acele deficiențe ale imobilului care nu au fost cunoscute și nu puteau fi descoperite, prin verificări obișnuite, la data predării, și care afectează în mod substanțial fie posibilitatea de folosire a bunului potrivit destinației sale, fie valoarea reală a acestuia.
Particularitatea esențială a acestui regim de răspundere constă în caracterul său obiectiv: angajarea răspunderii vânzătorului nu presupune dovedirea relei-credințe sau a cunoașterii efective a viciului de către acesta, ci este condiționată exclusiv de întrunirea cumulativă a trei elemente — caracterul ascuns al viciului, anterioritatea sa față de momentul predării și gravitatea sa, apreciată prin raportare la impactul asupra utilității sau valorii imobilului.
Garanția încetează să opereze numai în ipoteza în care se stabilește că respectivul cumpărător avea, el însuși, cunoștință despre viciu la momentul încheierii convenției.
Odată întrunite aceste condiții, legea pune la dispoziția cumpărătorului o pluralitate de remedii, între care acesta are facultatea de a opta în funcție de interesul său concret și de elementele probatorii de care dispune.
Remediul cel mai puțin invaziv constă în obligarea vânzătorului la înlăturarea viciilor constatate sau la suportarea costurilor necesare remedierii lor.
O a doua cale, frecvent utilizată în practică, este acțiunea estimatorie, prin care se solicită reducerea proporțională a prețului contractual, cuantumul diminuării fiind stabilit, de regulă, printr-o expertiză tehnică judiciară care evaluează impactul real al viciilor asupra valorii bunului.
În sfârșit, atunci când gravitatea deficiențelor este de natură a înlătura însuși temeiul pentru care a fost încheiat contractul, legea recunoaște cumpărătorului dreptul de a solicita rezoluțiunea vânzării, cu consecința restituirii integrale a prețului și, dacă este cazul, a obligării vânzătorului la despăgubiri pentru prejudiciul suplimentar suferit.
Elementul cu cea mai mare relevanță practică rămâne, în toate aceste situații, respectarea termenului legal în interiorul căruia poate fi exercitat dreptul la acțiune.
Legea nu conferă cumpărătorului un răgaz nelimitat pentru sesizarea instanței: dreptul de a solicita remedierea, reducerea prețului sau rezoluțiunea vânzării este supus prescripției extinctive, termenul curgând, ca regulă, de la data la care viciul a fost efectiv descoperit.
În absența unei descoperiri anterioare, legea instituie totuși un termen-limită obiectiv, calculat de la data predării imobilului sau, după caz, de la recepția finală a construcției, dincolo de care dreptul la acțiune se stinge independent de momentul la care viciul a fost în concret perceput.
O situație distinctă privește viciile structurale ale construcțiilor noi, imputabile constructorului, proiectantului sau altor participanți la procesul de execuție, pentru care legislația specială privind calitatea în construcții instituie un termen de răspundere substanțial extins față de dreptul comun, aplicabilitate confirmată, în anumite spețe, și de practica instanțelor superioare atunci când sunt afectate rezistența și siguranța clădirii.
Garanția pentru vicii ascunse constituie, în ansamblul instrumentelor pe care dreptul civil le pune la dispoziția cumpărătorilor de imobile, unul dintre mecanismele cu cea mai ridicată eficiență practică, capabil să restabilească echilibrul contractual afectat de descoperirea ulterioară a unor deficiențe grave.
Valorificarea sa efectivă depinde, însă, în mod hotărâtor, de promptitudinea reacției persoanei prejudiciate și de calitatea probelor prin care se dovedește anterioritatea viciului față de data predării.
O evaluare juridică promptă a situației, imediat după descoperirea unei asemenea probleme, este de natură a determina, în mod direct, dacă prejudiciul suferit poate fi integral recuperat sau dacă dreptul de a obține repararea lui se stinge iremediabil.
Av. Dr. Cristina Lețu – Cabinet de Avocat
Defectele imobilului ies la iveală abia după semnarea contractului la notar: ce remedii prevede legea pentru cumpărătorul păgubit și în ce termen trebuie cerute
