În România, practica închirierii fără contract înregistrat la ANAF este larg răspândită. Motivația este, aparent, rațională: evitarea impozitului pe veniturile din chirii. Consecințele juridice însă sunt ignorate sistematic, iar acestea pot fi devastatoare pentru proprietar în momentul unui conflict cu chiriașul.
Problema însă este de natură strict procedurală: proprietarul pierde accesul la cel mai eficient instrument juridic de recuperare a posesiei și a creanțelor – titlul executoriu.
Contractul de locațiune încheiat prin înscris autentic ori prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu.
Această calitate juridică îi permite proprietarului să se adreseze direct executorului judecătoresc pentru recuperarea chiriei neplătite sau pentru evacuarea chiriașului, fără a mai fi necesară obținerea prealabilă a unei hotărâri judecătorești.
În absența înregistrării fiscale, contractul există ca act juridic civil și produce efecte între părți, însă este lipsit de forță executorie directă. Proprietarul nu mai dispune de o cale procedurală rapidă – el devine un simplu reclamant, obligat să urmeze calea dreptului comun a acțiunii în instanță.
În lipsa titlului executoriu, proprietarul nu poate iniția executarea silită directă. El trebuie să obțină mai întâi o hotărâre judecătorească de reziliere a contractului și de evacuare, proces care, în practica instanțelor române, este de durată.
Chiria restantă nu poate fi recuperată prin poprire sau executare silită directă. Proprietarul trebuie să introducă acțiune în pretenții, să dovedească existența raportului juridic și cuantumul datoriei, să aștepte hotărârea și să inițieze o nouă executare silită.
În absența unui contract înregistrat, dovedirea raportului de locațiune în instanță se face prin probe indirecte: viramente bancare, mesaje, martori. Chiriașul poate contesta cu ușurință cuantumul chiriei agreate sau chiar existența contractului.
ANAF poate identifica veniturile nedeclarate și poate aplica impozitul neplătit, majorat cu dobânzi și penalități de întârziere, la care se adaugă amenzi contravenționale. Suma finală depășește frecvent impozitul inițial datorat.
Înregistrarea conferă contractului forță executorie, protejează proprietarul în caz de neplată sau refuz de evacuare și elimină riscul sancțiunilor fiscale ulterioare.
Este, totodată, singura cale prin care proprietarul își poate valorifica drepturile în mod eficient și rapid, fără dependența de durata proceselor civile.
Dreptul de proprietate nu este pus în discuție de absența contractului înregistrat. Ceea ce dispare este capacitatea proprietarului de a-și valorifica acest drept în mod rapid și eficient, prin instrumentele procedurale pe care legea i le pune la dispoziție exclusiv în condițiile înregistrării fiscale.
A închiria fără contract înregistrat înseamnă a alege, în cunoștință sau nu de cauză, calea cea mai lungă, cea mai costisitoare și cea mai incertă în cazul unui conflict. Este o decizie cu consecințe juridice majore, mascată de un beneficiu fiscal minor.
Proprietarul care nu înregistrează contractul de locațiune la ANAF și nu declară veniturile obținute nu săvârșește doar o omisiune administrativă – el se expune unui risc fiscal și, potențial, penal, adesea subestimat.
Ascunderea sursei impozabile – în speță, venitul din locațiune – față de organul fiscal constituie elementul material al infracțiunii de evaziune fiscală.
În practică, ANAF tratează aceste situații preponderent ca abateri fiscale, nu penale. Însă pragul spre urmărire penală scade semnificativ atunci când sustragerea este sistematică, pe perioade lungi, sau când sumele nedeclarate sunt substanțiale.
Ceea ce pare o simplă omisiune fiscală poate fi recalificat, în condițiile legii, ca infracțiune de evaziune fiscală. Riscul nu este teoretic – este proporțional cu durata și valoarea chiriilor nedeclarate.
Av. Dr. Cristina Lețu – https://www.cristinaletu.ro/
Contractul de locațiune neînregistrat – un vid de executare pe cheltuiala proprietarului
