Imobil nou cu defecte? Ce pași trebuie urmați pentru a acționa dezvoltatorul în instanță

Trăim vremuri în care actorii implicați în proiectele imobiliare construiesc, vând și „uită” că mai poartă o răspundere privind imobilele vândute în privința viciilor ascunse ale acestora.

În general, cumpărătorii cred că, dacă au semnat procesul-verbal de recepție a lucrării, nu mai pot face nimic.

Fals. Legea protejează cumpărătorul împotriva defectelor care nu puteau fi observate la o simplă vizionare (vicii ascunse).

Viciul ascuns al construcției reprezintă defecte calitative grave, existente la data predării imobilului, dar care nu puteau fi descoperite printr-o verificare normală și care fac construcția improprie utilizării sau îi diminuează semnificativ valoarea ori, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

Exemple de vicii ascunse sunt următoarele:

 – infiltrații de apă (terase prost hidroizolate, țevi îngropate care curg);

 – izolație fonică sau termică neconformă (perdele de aer rece, zgomot excesiv de la vecini);

 – probleme structurale (fisuri în pereții de rezistență, tasări inegale);

 – instalații defectuoase (electrice sau sanitare executate necorespunzător).

Vânzătorul/constructorul răspunde timp de 10 ani de la recepție pentru aceste vicii, inclusiv pentru structura de rezistență.

În general, garanția pentru vicii ascunse este de 3 ani de la data predării. Dezvoltatorul răspunde pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a construcției (pentru defectele structurale cauzate de nerespectarea normelor de proiectare și execuție).

Odată descoperit viciul, cumpărătorul trebuie să îl notifice pe vânzător într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării.

Înainte de demararea unui litigiu este indicat să se întocmească o expertiză extrajudiciară care să constate problema și să stabilească dacă aceasta este din vina execuției sau a exploatării.

Ulterior, se poate trimite o notificare oficială prin care îi ceri dezvoltatorului remedierea pe cheltuiala lui într-un anumit termen.

Dacă problema este urgentă (ex.: inundație), poți cere instanței o procedură rapidă de „asigurare de dovezi” pentru a constata starea imobilului înainte de a repara tu pe cont propriu.

La demararea acțiunii în instanță, cumpărătorul are, de regulă, trei opțiuni:

1. Să solicite înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

   • Contractul de locațiune neînregistrat – un vid de executare pe cheltuiala proprietarului
   • Drepturile tale în era AI — pe înțelesul tuturor
   • Neexecutarea lucrării plătite — drepturi și căi de acțiune

2. Să solicite reducerea corespunzătoare a prețului (dacă vrei să păstrezi imobilul așa, dar să primești banii înapoi pentru pierderea de valoare);

3. Să solicite rezoluțiunea contractului (desființarea vânzării) – doar în cazuri foarte grave, unde imobilul nu mai poate fi folosit conform destinației.

Dezvoltatorii au adesea echipe de avocați pregătite să dea vina pe „uzura normală” sau pe „modificările făcute de proprietar”.

Nu lăsa timpul să treacă în defavoarea ta.

Dacă ai observat, de exemplu, umezeală sau fisuri, primul pas nu este șpăcluirea, ci consultarea unui avocat pentru a conserva probatoriul.

Av. Dr. Cristina Lețu – cristinaletu.ro

Imobil nou cu defecte? Ce pași trebuie urmați pentru a acționa dezvoltatorul în instanță