Riscuri pe care trebuie să le știi atunci când adjudeci un imobil prin licitație publică

Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989), este interzisă înstrăinarea bunurilor imobile în legătură cu care a fost formulată o notificare potrivit prevederilor anterior amintite.

Prin urmare, pentru a evita riscul constatării nulității absolute a actului de adjudecare, un potențial adjudecatar diligent ar trebui să facă demersurile necesare pentru a afla dacă, în legătură cu imobilul respectiv, au fost formulate notificări potrivit Legii nr. 10/2001.

În termen de o lună de la data înscrierii adjudecării în cartea funciară, orice persoană care dovedește un interes va putea ataca procesul-verbal de licitaţie pe cale de contestaţie la executare.

Riscuri pe care trebuie să le știi atunci când adjudeci un imobil prin licitație publică

Admiterea unei astfel de contestații va duce la anularea actului de adjudecare.

În cadrul contestației pot fi invocate atât vicii ale procedurii licitației (de ex. nereguli privind depunerea garanțiilor de participare, nereguli privind publicația de vânzare), cât și reaua-credință a adjudecatarului, care cunoștea natura litigioasă a imobilului ce urma să fie adjudecat.

Pe cale de consecință, reaua-credință a adjudecatarului (decurgând din cunoașterea de către acesta, la momentul adjudecării, a naturii litigioase a bunului supus urmării silite) va fi sancționată cu nulitatea actului de adjudecare.

Pentru a verifica dacă există astfel de notări în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată cât mai apropiată de data organizării licitației și să facă o cercetare a bazelor de date publice referitoare la litigiile în care este sau a fost implicat proprietarul actual al imobilului.

Închirierile sau arendările, precum şi cesiunile de venituri făcute de debitor sau terţul dobânditor după data notării urmăririi silite nu vor fi opozabile adjudecatarului.

În schimb, închirierile sau arendările notate în cartea funciară anterior urmăririi silite sunt opozabile adjudecatarului.

Cu toate acestea, adjudecatarul nu este ţinut să respecte contractul de locațiune atunci când preţul convenit este mai mic cu o treime decât preţul pieţei sau mai mic faţă de cel rezultat din locaţiunile precedente.

Adjudecatarul solicită un extras de carte funciară

În mod similar, pentru a verifica dacă există notări ale contractelor de locațiune în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată ulterioară notării urmăririi silite.

Spre deosebire de un contract de vânzare obișnuit, adjudecatarul nu va avea beneficia de garanția contra viciilor ascunse.

Viciile ascunse sunt acele vicii care, la data predării bunului, nu puteau fi descoperite fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent.

Prin urmare, adjudecatarul nu va beneficia de remediile legale pe care le are la dispoziție un cumpărător obișnuit (de exemplu, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, reducerea corespunzătoare a prețului sau chiar rezoluțiunea vânzării).

În aceste condiții, este recomandat ca potențialul adjudecatar să efectueze o inspecție a imobilului respectiv, eventual împreună cu o persoană care are cunoștințe de specialitate în domeniul imobiliar / locativ.

Riscuri pe care trebuie să le știi atunci când adjudeci un imobil prin licitație publică

• Distribuie:
• Distribuie
•