Promisiunea de vânzare cumpărare a unui bun viitor și notarea în cartea funciară

Promisiunea de vânzare cumpărare a unui bun viitor și notarea în cartea funciară

Promisiunea de vânzare cumpărare a unui bun imobil (apartament de exemplu) viitor reprezintă un instrument uzat în orice proiect imobiliar, dezvoltatorul se asigură că proiectul său imobiliar va fi vândut și obține astfel resurse pentru construire iar cumpărătorul își securizează apartamentul dorit la un preț ferm.

Din perspectiva cumpărătorului, promisiunea de vânzare cumpărare trebuie să asigure o protecție adecvată a dreptului de a cumpăra și de restituire a avansului în cazul neexecutării.

Echilibrul între interesele părților trebuie negociate și reglementate contractual ( prin antecontractul – promisiunea de vânzare cumpărare )

În absenţa unor clauze specifice legea conține din start o serie de prevederi în materie.

Voi încerca să răspund, mai jos, punctual, unor întrebări frecvente şi de actualitate

Se poate nota promisiunea de vânzare a unui apartament viitor în cartea funciară?

Potrivit dispoziţiilor din Codului civil, înscrierile în cartea funciară sunt de 3 feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (adică drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară).

Notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, notarea nefiind, însă, automată sau obligatorie, fiind lăsată la latitudinea părților.

Condițiile notării sunt: promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, antecontractul să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul și să nu  fi trecut mai mult de 6 luni de la expirarea termenului stipulat în antecontract pentru executarea sa.

În cazul concret al antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unităţii individuale ( apartament ) dintr-un condominiu – bun viitor, notarea în cartea funciară a terenului este condiţionată de menţionarea cotei-părţi determinate sau determinabile din dreptul de proprietate asupra terenului aferent unităţii individuale identificate prin număr de apartament şi etaj.

Prin urmare, promisiunea de vânzare a unui apartament viitor se poate nota în cartea funciară a terenului.

Care este scopul notării?

Promisiunea de vânzare a unui apartament viitor se poate nota, la cerere, în cartea funciară a terenului pe care va fi edificată construcția, iar, în urma finalizării construcției și apartamentării, notarea promisiunii va putea fi preluată doar în cartea funciară a apartamentului promis.

Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute de lege devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, cu excepția cazului în care se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale.

Prin urmare, scopul notării promisiunii de vânzare este opozabilitatea acesteia față de terți.

Ce se întâmplă cu notarea în cazul dezlipirii / apartamentării?

Dezlipirea este operațiunea de modificare au caracter material a imobilului pe baza unor documentații cadastrale rezultând doua sau mai multe loturi ce se vor înscrie în cărţi funciare distincte.

Dacă imobilele sunt de sarcini aparţinând unor terţi, este necesar acordul acestor terţi, iar, în lipsa unei convenţii contrare, înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile şi celelalte înscrieri care grevează imobilul, se menţin neschimbate în cărţile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.

Prin urmare, pentru dezlipirea terenului, este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se preia, în principiu, în toate cărțile funciare nou-înființate.

Apartamentarea este operaţiunea de împărţire a unei construcţii – condominiu în mai multe unităţi individuale ( apartamente )

Notarea antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unităţii individuale dintr-un condominiu – bun viitor – se preia doar în cartea funciară a unităţii individuale corespunzătoare, potrivit menţiunilor din actul de apartamentare.

Prin urmare, pentru apartamentare nu este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se preia doar în unitatea promisă.

Av. Dr. Cristina Lețu – https://www.cristinaletu.ro/